前言

这两天，王健林借钱给孙宏斌收购自己资产的消息，刷屏了。显然，这是一次很少有人想到的收购。更没想到的是，融创中国公告称，交易双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。万达这是“借钱给融创、再让融创把自己给收购”的节奏？葫芦里到底卖的什么药？

这确实有点稀罕，其中内情，外人不得而知。不过，更重要的一点，也许是另外一面：那就是它可能意味着，这一轮房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。

降降降杠杆

根据媒体的报道，孙宏斌的融创中国，收购王健林的万达文旅的钱，631.7亿当中，有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

万达将因此拿掉一笔很大的负担，也就是媒体常说的去杠杆。虽然看起来只是卖了600多亿的资产，但是，考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

高处不胜寒

其实，对于国内房地产企业来说，要去杠杆真不容易，不到万不得已，是不会干的。因为这是自己砸自己的场子。

为什么这么说呢，且听慢慢道来。

国内的房地产企业，有一个特点，就是高杠杆运转。

这里看一个2016媒体披露的数据：

2016上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。

（这次收购万达资产的）融创中国，2016年的中报也显示，当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1％。

高杠杆意味着高融资，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。

最怕倒过来重演

那么，这些房地产企业，是怎么借来这么多钱呢？

奥妙是拿地。

拿到土地了，一旦土地价格上涨，等于公司的资产增值了，公司的可抵押资产也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去银行做更大的抵押，再拿地，土地价格再涨，于是，各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环，贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨，资产再增值。

知道这一点之后，我们就不难知道，这些房地产巨头们，最怕的事情就是地价停止上涨！或者下跌!如果地价下跌成立，那么，房地产巨头们，就要把当初做大的那个过程，倒过来重演一遍。

基本路线就是：土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产（主要是土地与房子）——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话，高杠杆的房地产企业，最终难免会资不抵债，破产了。

给韭菜们解套么？

所以，土地价格上涨，是全体房地产企业的共同利益所在。

也是因此，我们总是能够看到，只要监管层稍微放松点，那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么？

这就是房地产企业的龙头打法，用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王，小小代价锁定的收获则是，手头千亿、万亿的土地增值更多，就可以融到更多的钱，贷到更多的款。

所以，万达这次卸掉部分杠杆，绝非寻常。以它的巨大体量，其负面影响将是很大的。

这恐怕也是这次收购，安排比较特别的原因之一，就是要将其负面影响，压缩到最小。

而融创中国来接盘，虽然有加杠杆的意思，但从王健林借钱给孙宏斌的角度来看，则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头，显示出抱团取暖的迹象。

这么做是有理由的。

近期三四线城市房价的大涨，一大批三四线城市的房价，已经突破万元1平米。而与此同时，一二线城市，则出现了滞涨的情况。

这种情形，或许并不妙。

做股票的朋友们知道，当一线的龙头股炒得差不多的时候，资金会炒作二线三线股，最后是垃圾股，当垃圾股大涨之后，则意味着聪明资金能够收割的地方，基本就收割的差不多了。一轮韭菜割了，一轮财富的乾坤大挪移，自然就会走向尾声，因为新一茬韭菜的生长，需要时间。

生平第一遭

因此，当万达这个地产的标杆企业之一，开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候，我们或许需要看到，它背后的风。

近几天的几件事，也在佐证这个风向，不是向上螺旋，而很可能是另外一个方向。

7月4日，上海发布了两宗土地出让的公告，分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地，要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子，只能用于出租，而不得出售。在上海这样一个高房价的城市，大家的常识，感觉政府应该增加商品房土地供应，实际却......因此，这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论，这个政策的一个客观效果，就是阻止更多的新商品房入市。 当然，这些都算是国内的小气候。

而国际大气候，则是全球主要央行货币宽松政策，都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。

需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。

本文来自政经纵横谈，作者雷思海。本文部分有删减，如有侵权请及时联系我们。